재융자의 실과 허상 sdsaram 부동산 0 3561 2002.09.28 00:00 30년 고정 주택 이자율이 5.99%까지 내렸다. 재융자를 하겠다고 벼루는 사람들이 많다. 재융자는 현재 월부금 액수보다도 돈 적게 지불하려고 한다. 그러나 이것저것 따져 보지 않고 재융자 받으면 오히려 빚만 늘려서 손해를 볼 수 있다. 재융자는 경제적 이익도 중요하지만 거주 예상기간 재융자 비용 세금 공제 법적 권리 포기 같은 것을 감안해야 된다. 재융자와 관련된 여러 가지 사기 사건들도 발생하므로 이 또한 주의해야 된다. 1. 경제적 가치 기준: 일반적으로 현재 이자율 보다 2% 이상 낮아야 경제적 효과가 있다. 경제적 가치 계산 방법은 현재 지불하는 월부금과 재융자 월부금 차액을 뺀 나머지에서 세금까지 계산해야 된다. 이 액수를 가지고 재융자 비용 전체 액수를 나누면 몇 년 후부터 재융자 혜택이 시작되는가를 알 수 있다. 예로써 30년 상환 10만달러 융자 7% 고정 이자는 월부금이 665달러이다. 재융자 이자가 6%일 때 월부금은 599달러이다. 월 66달러 절약되지만 세금까지 계산했을 때는 월 42달러 절약된다. 만약 -0-포인터 융자를 받았을 때 비용은 2 500달러였다. 2 500 42=5년이 소요된다. 즉 융자 경비를 공제한 이후부터 재융자 가" 발생한 것은 5년 이후부터이다. 만약 1년 전에 20만달러를 7%에 재융자한 사람이 이자가 떨어졌다고 다시 재융자하면 월 70달러 절약된다. 그러나 비용을 제하면 안 하는 것이 낫다. 또 30년 융자를 15년으로 바꾸는 것도 안 좋다. 그리고 월부금을 늘려 나가는 것도 안 좋다. 주택 융자를 많이 제공하는 GMAC 은행에 따르면 재융자 신청자"都 주택 구입자가 받는 이자율보다도 평균 약 0.6% 높은 금리로 융자를 받고 있으며 주택당 과거 융자 액수보다도 4만1 000달러가 더 많은 액수의 융자를 받고 있다고 한다. 높은 금리가 적용되는 이유는 재융자 받아서 크레딧 빚 자동차 융자 같은 빚 정리하기 위해서라고 한다. 이런 빚의 이자가 보통 12∼18%이므로 평균 15% 이자가 된다. 그러나 주택 이자가 7.125라고 했을 때는 재융자 받아서 이 돈 갚으면 큰 이익이 된다고 착각한다는 것이다. 융자 과정의 모든 수속비용을 공제하면 소비자한테 실제 이익이 발생하는 것은 0.125%밖에는 안 된다는 것이다. 이런 융자는 현찰로 돈을 사용할 수 있어서 좋지만 이런 융자의 대부분은 융자 잔금을 융자 마지막 때 한몫 지불해야 하는 액수가 많기 때문에 융자금을 완납한다는 것이 어려울 수 있다. 바로 이것이 위험을 내포하고 있다. 2. 융자 상환기간 지연: 재융자를 받으면 융자금 지불 만기기간이 더 연장된다. 첫 융자받은 후 3년 후에 재융자를 받는다면 8년 후에 재융자 효력이 발생한다. 3. 부채 증식: 재융자 받으면서 빚을 더 늘리면 손해다. 융자 비용을 많이 지불하면 결과적으로 이 액수만큼 주택 구입 "鳧 올라가므로 주택 판매 시에 판매가 어려워 질 수 있다. 당연히 이익도 줄어든다. 4. 조기 상환 과태금: 첫 융자받은 후 5년 이내에 재융자 받으면 조기완납 과태금(pre-payment penalty)을 지불해야 하므로 재확인해야 된다. 이 과태금까지 지불하면서 재융자 받아야 할 때는 재고해야 된다. 조기완납 과태금은 6개월 분 이자의 20%를 지불하므로 많은 액수가 된다. 때로는 조기완납 과태금 이외에도 융자 취소비용(Termination fee)까지 받는 은행도 있다. 융자 취소비용은 융자기간에 따라서도 다르지만 5 4 3 2 1 %로 적용하는 곳도 있다. 만약에 융자기간이 5년이면 첫해는 5% 다음해는 4% 순으로 정하기도 하고 융자기간 내에 융자 취소를 하면 무조건 비용을 받는 곳도 있다. (909)684-3000 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 검색 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 196 [부동산] 크레딧 관리 sdsaram 3750 2006.02.24 sdsaram 2006.02.24 3750 195 [부동산] 차압매물 많다마는, 초보 투자는 어려워 sdsaram 3748 2007.10.15 sdsaram 2007.10.15 3748 194 [부동산] 집 융자절차만 잘알아도 신청인의 자격이 높아진다 sdsaram 3745 2002.02.09 sdsaram 2002.02.09 3745 193 [부동산] 비즈니스 융자 Tip, 잘받는 법-'리볼빙' 가능한 높여라 sdsaram 3732 2007.02.20 sdsaram 2007.02.20 3732 192 [부동산] 올해부터 시행되는 부동산 규정 sdsaram 3729 2010.01.04 sdsaram 2010.01.04 3729 191 [부동산] 크레딧 스코어 높으면 100만달러 버는 셈 sdsaram 3724 2009.05.04 sdsaram 2009.05.04 3724 190 [부동산] [퓨전 일식당] 원가 적어 매력...LA외곽 선호 sdsaram 3719 2006.05.22 sdsaram 2006.05.22 3719 189 [부동산] 테리조 부동산칼럼] 모기지 절차 sdsaram 3717 2007.05.07 sdsaram 2007.05.07 3717 188 [부동산] 샌디에고 카운티 부동산 내년에도 계속 오를 듯 sdsaram 3713 2004.10.12 sdsaram 2004.10.12 3713 187 [부동산] 2008 주택시장 전문가 전망 sdsaram 3712 2007.12.26 sdsaram 2007.12.26 3712 186 [부동산] 부동산 투자 "내집 없어도 수익 짭짤" sdsaram 3710 2004.12.13 sdsaram 2004.12.13 3710 185 [부동산] 주택시장 거품터질 가능성 높다 sdsaram 3701 2003.07.30 sdsaram 2003.07.30 3701 184 [부동산] 첫 주택구입자 8000불 세금크레딧, FHA융자 이용하면 즉시 … sdsaram 3691 2009.06.01 sdsaram 2009.06.01 3691 183 [부동산] 거품 ‘터지나?’ sdsaram 3691 2005.04.19 sdsaram 2005.04.19 3691 182 [부동산] 현장에서- 과연 바닥을 쳤을까? sdsaram 3688 2009.06.25 sdsaram 2009.06.25 3688 181 [부동산] 재산세 고지서 sdsaram 3683 2003.01.15 sdsaram 2003.01.15 3683 180 [부동산] 융자 상식 - 고정 프로그램 선택기준 sdsaram 3680 2009.08.17 sdsaram 2009.08.17 3680 179 [부동산] 모기지 금리 사상 최저인데…주택시장 반응은 '별로' sdsaram 3677 2010.07.07 sdsaram 2010.07.07 3677 178 [부동산] 집 팔아 현금화? 더 기다려? sdsaram 3670 2005.07.15 sdsaram 2005.07.15 3670 177 [부동산] 융자 - APR에 대한 올바른 이해 sdsaram 3669 2008.10.20 sdsaram 2008.10.20 3669 176 [부동산] 융자- 재융자와 금리 예측 sdsaram 3667 2008.12.15 sdsaram 2008.12.15 3667 175 [부동산] 모기지 이자율 1% 차이날땐 재융자 적합 sdsaram 3657 2006.02.02 sdsaram 2006.02.02 3657 174 [부동산] 융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 3639 2002.10.12 sdsaram 2002.10.12 3639 173 [부동산] [제임스 최의 투자의 '노무족'] 중국펀드 등 새분야에도 관심을 sdsaram 3638 2007.10.31 sdsaram 2007.10.31 3638 172 [부동산] 관광비자로도 주택 구입 가능 sdsaram 3636 2006.01.09 sdsaram 2006.01.09 3636 171 [부동산] 부동산 소유 형식 sdsaram 3636 2002.12.21 sdsaram 2002.12.21 3636 170 [부동산] 주택융자의 종류와 융자신청시 필요한 서류 sdsaram 3635 2002.05.11 sdsaram 2002.05.11 3635 169 [부동산] 비즈니스 살 때 재무제표는 '필수' 융자·매상 파악 잣대 sdsaram 3631 2006.12.18 sdsaram 2006.12.18 3631 168 [부동산] “언제 어디서 터지느냐”, 그것이 문제로다 sdsaram 3628 2005.09.20 sdsaram 2005.09.20 3628 167 [부동산] 리스( LEASE)의 종류와 주의사항 sdsaram 3622 2005.01.17 sdsaram 2005.01.17 3622 166 [부동산] 콘도 방 세줬다가 '봉변'··· 방마다 구두계약한 소유주 수만불… sdsaram 3611 2007.03.12 sdsaram 2007.03.12 3611 165 [부동산] [한인들 '틈새 비즈니스'-메일 박스] 운영 쉬워 젊은층 선호 sdsaram 3609 2006.04.03 sdsaram 2006.04.03 3609 164 [부동산] 바이어마켓 전환...집살까 말까 sdsaram 3604 2004.07.10 sdsaram 2004.07.10 3604 163 [부동산] [해볼만한 프랜차이즈-2] 이코노 루브, 불황없는 사업 '딱이야… sdsaram 3593 2007.02.12 sdsaram 2007.02.12 3593 162 [부동산] No-Cost 융자로 빚 재조정 할 경우 비용안들이고 유용하게 … sdsaram 3591 2002.12.07 sdsaram 2002.12.07 3591 161 [부동산] 융자 상식 - 이자율과 융자 프로그램 sdsaram 3582 2009.11.30 sdsaram 2009.11.30 3582 160 [부동산] 2008년 하반기 부동산 시장 전망 sdsaram 3581 2008.07.30 sdsaram 2008.07.30 3581 159 [부동산] 일정기간 고정금리·남은 기간은 변동금리‘하이브리드'모기지 sdsaram 3580 2003.05.14 sdsaram 2003.05.14 3580 158 [부동산] [틈새 비지니스] 갤러리, 마진 좋고 고객수준 높아 sdsaram 3573 2007.07.16 sdsaram 2007.07.16 3573 157 [부동산] 차압 매물 주의점 sdsaram 3572 2010.11.08 sdsaram 2010.11.08 3572 열람중 [부동산] 재융자의 실과 허상 sdsaram 3562 2002.09.28 sdsaram 2002.09.28 3562 155 [부동산] ‘컨포밍 론’ 뚜껑 열어보니…‘주택경기 영양제’ 기대속 ’감질만… sdsaram 3553 2008.03.24 sdsaram 2008.03.24 3553 154 [부동산] '올해 집값 계속 하락, 팔려면 빨리' sdsaram 3550 2008.01.14 sdsaram 2008.01.14 3550 153 [부동산] 바이 위클리 프로그램 sdsaram 3550 2007.05.29 sdsaram 2007.05.29 3550 152 [부동산] 세금없이 자산 늘리는 최적수단 sdsaram 3548 2009.02.26 sdsaram 2009.02.26 3548 151 [부동산] 고금리 대비 지금도 늦지않아:분야별 대처요령 sdsaram 3534 2004.09.30 sdsaram 2004.09.30 3534 150 [부동산] 가을철 주택관리 요령 sdsaram 3534 2004.09.18 sdsaram 2004.09.18 3534 149 [부동산] Full Income and Full Asset : 융자신청방법… sdsaram 3529 2002.04.20 sdsaram 2002.04.20 3529 148 [부동산] 부동산 중개인 역할 sdsaram 3525 2001.11.28 sdsaram 2001.11.28 3525 147 [부동산] 콘도·아파트 투자…렌트수요 많아 시장상황 좋지만 세금문제·위험요… sdsaram 3524 2008.05.13 sdsaram 2008.05.13 3524 초기화 날짜순 조회순 조회순 목록 검색 1234567 Search 검색대상 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 또는 그리고 검색어 필수 검색 닫기