융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 부동산 0 3639 2002.10.12 00:00 모기지 금리가 사상최저 수준을 유지하면서 소비자들이 부담하는 융자비용도 줄어들고 있다. 하지만 융자비용 중 모기지 융자 때의 수수료 클로징 코스트 등 지불해야 할 여러 비용이 사라진 것은 아니다. 융자비용이 적게 든다고 광고를 하고 있는 융자기관들도 결국 수익을 남기기 위한 비즈니스를 하고 있기 때문에 모기지 융자에는 소비자들이 알지 못하는 함정이 숨어 있게 마련이다. 융자비용을 줄일 수 있는 방법을 알아본다. 2가지 모기지 융자 받으면 페이먼트 늘지만 세금공제액이 증가 높은 이자상환과 상쇄 5~7년이상 살 생각이면 30년 고정이 이익 브로커 수수료 협상·점보 론 되도록 피해야 ■융자기관은 개인 모기지보험(PMI)을 피할 수 있는 방법을 말해 주지 않는다. 프레디 맥에 따르면 첫 주택구입자들의 다운페이먼트 평균은 집 값의 10% 선이다. 다운페이먼트가 집 값의 20% 미만일 경우 모기지 융자자는 원금과 이자 상환 외에도 PMI를 지불해야 한다. PMI로 나가는 월 100~150달러의 추가 비용이 나가는 것 외에도 PMI는 모기지 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없는 단점이 있다. 이를 피하기 위해 융자를 1차와 2차로 나눠 받는 방법이 있다. 집 값의 10%를 다운페이먼트했다고 가정하면 집 값의 80%를 1차 융자금으로 막고 2차 융자로 남은 10%를 막을 수 있다. 결과적으로 다운페이먼트와 2차 융자를 합쳐 다운페이먼트를 20%로 만들어 PMI를 피할 수 있다. 이를 ‘80-10-10 융자'라 하며 비율을 ‘80-15-5'로 조정할 경우 5%의 다운페이먼트와 15%의 2차 융자로 20%를 채울 수 있다. 물론 2가지 모기지 융자를 받으면 매월 각각의 융자금에 대한 페이먼트를 따로 해야 하며 10%나 15%의 2차 융자에 대한 이자는 80%의 1차 융자에 대한 이자보다 높다. PMI를 피하려면 모기지 페이먼트가 증가할 수밖에 없다. 하지만 이에 대한 세금 공제액이 늘어나면 더 높은 이자상환 비용과 상쇄될 수 있다. ■월초에 클로즈하면 클로징 비용은 상승한다. 모기지에 대한 이자는 에스크로를 닫는 날부터 시작해 원금 상환을 완전히 끝내는 순간까지 지급해야 한다. 모기지융자 은행협회(MBAA)에 따르면 모기지 융자는 월 단위로 이자 지불 시점을 맞추는 것이 일반적이다. 즉 에스크로를 클로징한 날과 처음으로 모기지 융자에 대한 페이먼트를 하는 날 사이의 기간에 대해서는 별도로 이자가 미리 클로징 테이블에서 지급된다. 때문에 월초에 클로즈하면 클로징 비용은 미리 지급한 이자비용으로 인해 상승하지만 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 시점은 한달 이후가 된다. 반면 월말에 클로즈 할 경우 한달 내에 이자를 내야 하기 때문에 클로징을 늦게 한다고 해서 꼭 돈을 절약하는 것은 아니다. 월 단위로 페이먼트를 하고 25일에 클로즈했다면 5~6일의 추가 이자를 내야하지만 5일에 클로즈했다면 25~26일에 대한 이자만을 내면 된다. ■융자기관은 때로 변동이자율 모기지(ARM) 융자를 받도록 강요할 수 있다. 주택구입자는 고정보다는 변동으로 더 많은 금액을 융자받을 수 있는 경우가 있다. 이런 이유로 모기지 융자기관과 브로커들은 공격적으로 ARM을 이용하라고 권하는데 융자비용이 높아진다는 것은 결과적으로 더 많은 수수료를 내야 한다는 것을 의미한다. 변동 이자율은 단기간은 아주 낮은 고정 금리가 적용된다. 일반 변동 이자율에는 1년 또는 2년간 확정 이자율이 적용되고 5:1 7:1 ARM에는 각각 5 7년의 고정 이자가 적용된다. 물론 초반 고정 이자율은 매우 낮다. 그러나 고정 이자율 지불기간이 끝나면 이자율은 경기변동과 FRB의 금리 정책에 따라 심하게 변동하게 된다. 각각의 ARM에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있으나 이자율이 급격히 오르면 융자자가 감당하지 못할 수 있다. 일반적으로 새로 사는 집에서 5~7년 이상 살 작정이라면 ARM보다는 30년 고정 모기지가 더 좋은 방법이다. ■PMI 규정은 까다롭다. 1999년 7월 이후 시행된 PMI는 1998년 제정된 주택소유자 보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 다운페이먼트를 포함한 융자자의 자산가" 주택가의 22%에 도달하면 자동적으로 취소된다. 주택 소유자가 개인적으로 자산가" 20%를 넘을 경우 보험료 지불을 중지하는 것도 가능하다. 민간 금융기관에서는 20%의 기준을 원금상환으로 계산하지만 패니 매나 프레디 맥이 모기지 융자를 갖고 있는 경우 원금상환과 주택가치 변동을 고려해 주택 자산가" 기존 주택가의 20%에 이르렀는지를 평가하기 때문에 모기지 융자자"都 보다 유리하다. 주택소유자 보호법은 융자기관이 자산가" 20%에 도달했을 때 이 사실을 주택소유주" 공지해 주는 것을 명기하고 있다. 그러나 이 법은 1999년 7월 이후 발행된 모기지 융자에만 적용되므로 그 이전 모기지 융자를 받은 경우 스스로 자산가" 20%에 도달했는지를 "改瞞 한다. ■점보 모기지를 피한다. 모기지는 일정 금액을 기준으로 컨포밍 론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan)으로 구분되며 더 많은 금액을 융자하는 점보 론의 경우 기본 이자율이 20~25포인트 높다. 일반 융자의 상한선인 컨포밍 론 상한선은 연방주택금융위원회(FHFB)가 매년 조정하며 현재 30만700달러다. 점보론의 이자율이 높은 이유는 연방정부 산하 주택융자 기관인 프레디 맥이나 패니 매가 다시 론을 사주지 않고 고가의 주택은 변동이 더 심해 주택 소유주들은 은행이 감수해야할 위험에 대해 보상해야 하기 때문이다. 컨포밍 론 상한선은 매년 말 일정 공식에 따라 증가하기 때문에 향후 변동 정도는 어느 정도 예상 가능하다. 융자의 종류는 주택에 대한 에스크로가 클로즈될 때 결정 나며 클로징은 보통 주택에 대한 오퍼를 낸지 60일이나 그 이후에 이뤄진다. 만일 융자 금액이 상한선을 조금 넘고 있다면 11월까지 상한선이 상승하기를 기다려 모기지 융자를 받을 수도 있다. ■브로커 수수료는 협상의 여지가 있다. 모기지 브로커는 도매가에 모기지 융자를 사서 소매가로 판매하는 것으로 자동차 딜러와 일정 부분 유사하다. 법에 따라 브로커는 융자자가 서류에 서명하기 전에 융자 견적서류의 커미션을 공개해야 하기 때문에 융자자가 원한다면 협상의 여지는 있다. 일반 주택융자에서 합리적인 수수료는 1~1.5%에 이르며 점보 론의 경우 이를 더 낮추기 위한 여지가 있다. 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 검색 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 196 [부동산] 크레딧 관리 sdsaram 3750 2006.02.24 sdsaram 2006.02.24 3750 195 [부동산] 차압매물 많다마는, 초보 투자는 어려워 sdsaram 3748 2007.10.15 sdsaram 2007.10.15 3748 194 [부동산] 집 융자절차만 잘알아도 신청인의 자격이 높아진다 sdsaram 3745 2002.02.09 sdsaram 2002.02.09 3745 193 [부동산] 비즈니스 융자 Tip, 잘받는 법-'리볼빙' 가능한 높여라 sdsaram 3732 2007.02.20 sdsaram 2007.02.20 3732 192 [부동산] 올해부터 시행되는 부동산 규정 sdsaram 3729 2010.01.04 sdsaram 2010.01.04 3729 191 [부동산] 크레딧 스코어 높으면 100만달러 버는 셈 sdsaram 3724 2009.05.04 sdsaram 2009.05.04 3724 190 [부동산] [퓨전 일식당] 원가 적어 매력...LA외곽 선호 sdsaram 3719 2006.05.22 sdsaram 2006.05.22 3719 189 [부동산] 테리조 부동산칼럼] 모기지 절차 sdsaram 3718 2007.05.07 sdsaram 2007.05.07 3718 188 [부동산] 샌디에고 카운티 부동산 내년에도 계속 오를 듯 sdsaram 3714 2004.10.12 sdsaram 2004.10.12 3714 187 [부동산] 2008 주택시장 전문가 전망 sdsaram 3712 2007.12.26 sdsaram 2007.12.26 3712 186 [부동산] 부동산 투자 "내집 없어도 수익 짭짤" sdsaram 3710 2004.12.13 sdsaram 2004.12.13 3710 185 [부동산] 주택시장 거품터질 가능성 높다 sdsaram 3701 2003.07.30 sdsaram 2003.07.30 3701 184 [부동산] 거품 ‘터지나?’ sdsaram 3691 2005.04.19 sdsaram 2005.04.19 3691 183 [부동산] 첫 주택구입자 8000불 세금크레딧, FHA융자 이용하면 즉시 … sdsaram 3691 2009.06.01 sdsaram 2009.06.01 3691 182 [부동산] 현장에서- 과연 바닥을 쳤을까? sdsaram 3689 2009.06.25 sdsaram 2009.06.25 3689 181 [부동산] 재산세 고지서 sdsaram 3683 2003.01.15 sdsaram 2003.01.15 3683 180 [부동산] 융자 상식 - 고정 프로그램 선택기준 sdsaram 3680 2009.08.17 sdsaram 2009.08.17 3680 179 [부동산] 모기지 금리 사상 최저인데…주택시장 반응은 '별로' sdsaram 3678 2010.07.07 sdsaram 2010.07.07 3678 178 [부동산] 집 팔아 현금화? 더 기다려? sdsaram 3670 2005.07.15 sdsaram 2005.07.15 3670 177 [부동산] 융자 - APR에 대한 올바른 이해 sdsaram 3669 2008.10.20 sdsaram 2008.10.20 3669 176 [부동산] 융자- 재융자와 금리 예측 sdsaram 3667 2008.12.15 sdsaram 2008.12.15 3667 175 [부동산] 모기지 이자율 1% 차이날땐 재융자 적합 sdsaram 3657 2006.02.02 sdsaram 2006.02.02 3657 열람중 [부동산] 융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 3640 2002.10.12 sdsaram 2002.10.12 3640 173 [부동산] [제임스 최의 투자의 '노무족'] 중국펀드 등 새분야에도 관심을 sdsaram 3639 2007.10.31 sdsaram 2007.10.31 3639 172 [부동산] 관광비자로도 주택 구입 가능 sdsaram 3636 2006.01.09 sdsaram 2006.01.09 3636 171 [부동산] 부동산 소유 형식 sdsaram 3636 2002.12.21 sdsaram 2002.12.21 3636 170 [부동산] 주택융자의 종류와 융자신청시 필요한 서류 sdsaram 3635 2002.05.11 sdsaram 2002.05.11 3635 169 [부동산] 비즈니스 살 때 재무제표는 '필수' 융자·매상 파악 잣대 sdsaram 3632 2006.12.18 sdsaram 2006.12.18 3632 168 [부동산] “언제 어디서 터지느냐”, 그것이 문제로다 sdsaram 3628 2005.09.20 sdsaram 2005.09.20 3628 167 [부동산] 리스( LEASE)의 종류와 주의사항 sdsaram 3622 2005.01.17 sdsaram 2005.01.17 3622 166 [부동산] 콘도 방 세줬다가 '봉변'··· 방마다 구두계약한 소유주 수만불… sdsaram 3611 2007.03.12 sdsaram 2007.03.12 3611 165 [부동산] [한인들 '틈새 비즈니스'-메일 박스] 운영 쉬워 젊은층 선호 sdsaram 3609 2006.04.03 sdsaram 2006.04.03 3609 164 [부동산] 바이어마켓 전환...집살까 말까 sdsaram 3604 2004.07.10 sdsaram 2004.07.10 3604 163 [부동산] [해볼만한 프랜차이즈-2] 이코노 루브, 불황없는 사업 '딱이야… sdsaram 3593 2007.02.12 sdsaram 2007.02.12 3593 162 [부동산] No-Cost 융자로 빚 재조정 할 경우 비용안들이고 유용하게 … sdsaram 3591 2002.12.07 sdsaram 2002.12.07 3591 161 [부동산] 융자 상식 - 이자율과 융자 프로그램 sdsaram 3582 2009.11.30 sdsaram 2009.11.30 3582 160 [부동산] 2008년 하반기 부동산 시장 전망 sdsaram 3581 2008.07.30 sdsaram 2008.07.30 3581 159 [부동산] 일정기간 고정금리·남은 기간은 변동금리‘하이브리드'모기지 sdsaram 3580 2003.05.14 sdsaram 2003.05.14 3580 158 [부동산] [틈새 비지니스] 갤러리, 마진 좋고 고객수준 높아 sdsaram 3574 2007.07.16 sdsaram 2007.07.16 3574 157 [부동산] 차압 매물 주의점 sdsaram 3572 2010.11.08 sdsaram 2010.11.08 3572 156 [부동산] 재융자의 실과 허상 sdsaram 3567 2002.09.28 sdsaram 2002.09.28 3567 155 [부동산] ‘컨포밍 론’ 뚜껑 열어보니…‘주택경기 영양제’ 기대속 ’감질만… sdsaram 3553 2008.03.24 sdsaram 2008.03.24 3553 154 [부동산] '올해 집값 계속 하락, 팔려면 빨리' sdsaram 3550 2008.01.14 sdsaram 2008.01.14 3550 153 [부동산] 바이 위클리 프로그램 sdsaram 3550 2007.05.29 sdsaram 2007.05.29 3550 152 [부동산] 세금없이 자산 늘리는 최적수단 sdsaram 3548 2009.02.26 sdsaram 2009.02.26 3548 151 [부동산] 가을철 주택관리 요령 sdsaram 3534 2004.09.18 sdsaram 2004.09.18 3534 150 [부동산] 고금리 대비 지금도 늦지않아:분야별 대처요령 sdsaram 3534 2004.09.30 sdsaram 2004.09.30 3534 149 [부동산] Full Income and Full Asset : 융자신청방법… sdsaram 3530 2002.04.20 sdsaram 2002.04.20 3530 148 [부동산] 부동산 중개인 역할 sdsaram 3525 2001.11.28 sdsaram 2001.11.28 3525 147 [부동산] 콘도·아파트 투자…렌트수요 많아 시장상황 좋지만 세금문제·위험요… sdsaram 3524 2008.05.13 sdsaram 2008.05.13 3524 초기화 날짜순 조회순 조회순 목록 검색 1234567 Search 검색대상 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 또는 그리고 검색어 필수 검색 닫기