투자용부동산에서 알아야할 10가지 숫자들
투자용부동산에서 알아야할 10가지 숫자들
요즈음 투자용부동산으로 대표되는 아파트, 샤핑센타,오피스건물등의 가격 하락으로 투자에 좋은 여건이 형성되고 있다.
하지만 좋은 매물일수록 투자결정에 신속성이 매입의 관건을 좌우하기 때문에 무엇보다도 투자가치를 판단하는 일반적인 방법을 잘 알고 있어야 원하는 매물을 손에 넣을 수있게 된다. 이 번 주와 다음 2번에거쳐 투자용 부동산에서 가장 많이 사용되는 용어 10가지와 계산방법을 통해 투자 수익을 가름해 보는 방법을 알아보고자 한다.
1. Gloss Potential Income (GPI) or Potential Rental Income(PRI)
100% 테넌트가 차 있을경우를 가정해서 건물오너가 올릴수 있는 최대 인컴수입을 말한다.
예를 10 유닛아파트의 경우 한 유닛당 렌트비가 $1500/월이라고 가정한다면 한달에 $1500 X 10 유닛을 계산하면 한달에 $15,000 렌트수입이 있게되며 1년에 총 $180,000의 렌트수입이 있게된다.
2. Gloss Operating In-come(GOI)
모든 투자용부동산은 테넌트가 이동, 이사등을 통한 렌트의 공백이 생겨 공백없이 항상100% 렌트수입을 기대하기란 어렵게 된다. 따라서 일정부분 렌트수입에서 손해를 보게된다. 샤핑센타의 경우는 테넌트들의 이동이 비교적 적은 편이지만 아파트의 경우는 이동 횟수가 많을 수밖에 없게된다. 이때 생기는 렌트손실을 공실률(Vacant Rate)이라고 부르며 지역마다 다른 적당한 공실률을 고려해 렌트인컴을 조정해야 한다. 또 렌트를 받지못한는 경우 렌트비손실(Credit Loss)부분도 고려해 인컴을 조정해야 바른 인컴계산법이 된다. 위의 예의경우 공실률과 렌트손실을 모두 합쳐서 5%라고 한다면 $180,000 X 5%인 $9000/년을 일년렌트수입인 $180,000에서 빼야한다.
따라서 이 경우 GOI(Gross Operating Income)은 $171,000이 되게된다.
가끔 아파트매물중 렌트손실률을 전혀 고려하지 않는 매물을 볼 수있는데 투자자 본인들이 적당한 공실률을 적용하여 인컴에서 조정한 후 투자판단을 해야 후에 낭패을 면할 수있음을 주지해야한다.
3. Gloss Rental Multiplier (GRM)
GRM은 쉽게 이해도 되고 계산방법도 비교적 간단하지만 정확한 투자판단을 하기에는 GRM만 가지고는 미흡하게 된다.
그럼에도 불구하고 아파트등의 인컴유닛 투자시 GRM을 자주 사용하는 이유는 짧은시간에 구입대상부동산의 가치를 대략 판단해 볼 수있기 때문이다.
위의 예를통해 GRM을 매매가격이 $1,500,000 이라고 한다면 GRM=매매가격 / GOI(Gross Operating Income) 즉 $1,500,000 / $171,000 을 하면 GRM은 8.77이 되게 된다. GRM의 숫자가 적을 수록 투자가치가 좋다고 보면 된다.
현재 한인타운의 아파트의 GRM도 가격이 피크때 비해 GRM이 2-3이상은 떨어진 상태라고 보면된다.
한가지 조심해야 할것은 GRM은 투자대상을 선정할때 하나의 투자용 도구로 사용할 수 있지만 이것만 가지고 투자결정을 하면 안된다는 것이다. 이 지면을 통해 소개되는 다른 여러가지 숫자들을 같이 고려해 최종 투자결정을 해야한다.
4. NOI(Net Operating Income)
NOI는 투자용부동산에서 가장 눈여겨보아야 할 항목이다. 이유인즉 모든경비를 다 제한 순수익을 알려주는 넘버이기때문이다. 예를 들어 비즈니스를 운영하는데 일년 순수입을 계산하기 위해서는 일년 매상에서 재료비, 인건비, 렌트비 등 모든 제반경비를 빼야한다. 투자용부동산의 경우도 건물을 유지하는데 필요한 경비인 건물재산세, 보험료, 공동구역 관리비(유틸리티, 청소비등)등의 모든 경비를 GOI(Gross Operating In-come)에서 빼야 순수입인 NOI를 알 수있게된다.
총 제반 경비비용을 $54,000이라고 가정한다면 $171,000(GOI)에서 $54,000(Expense)를 빼야 $117,000가 NOI가 된다.
다음지면에서 계속해서 나머지 6개의 숫자들에 대해 알아본다.
(213)590-5533
스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
